永小作権は物権であるので、永小作権者は、土地の所有者の承諾を得ることなく、その権利を譲渡し、また存続期間の範囲内で土地を賃貸することができる（民法272条本文）。ただし、設定行為でこれを禁じたときは、権利の譲渡や土地の賃貸をすることができない（同条ただし書）。この譲渡•賃貸禁止の特約は、登記することができ（不登法79条3号）、これを第三者に対抗することができる。

 cf．これに対して、地上権の譲渡・賃貸の禁止については登記することができず、第三者に対抗することもできない。

① 永小作権の存続期間は、20年以上50年以下とする。設定行為で50年より長い期間を定めたときであっても、その期間は50年とする（民法278条1項）。それに対し、設定契約で20年より短い存続期間を定めたときは、20年とされることはなく、その契約自体が無効で永小作権は成立しない。

② 永小作権の設定は、更新することができる。ただし、その存続期間は、更新の時から50年を超えることができない（同条2項）。

③ 設定行為で永小作権の存続期問を定めなかったときは、その期間は、別段の慣習がある場合を除き、30年とする（同条3項）。