(1) 居室の採光および換気

① 居室の採光

 住宅の居室（居住のための居室に限る。）には、採光のための窓その他の開口部を設け、その採光に有効な部分の面積は、その居室の床面積に対して、7分の1以上としなければならない（法28条1項）。

Point 居室の採光の規定は、「住宅、学校、病院、診療所、寄宿舎、下宿その他これらに類する建築物で政令で定めるものの居室」に適用されるが、事務所や店舗などの用途に供する建築物には適用されない。このため、事務所や店舗などの居室の採光の規定が適用されない建築物を住宅に用途を変更して改築する場合、居室の採光の規定による制限をいかに充足するかが問題となることが多い。

② 居室の換気

 居室には換気のための窓その他の開口部を設け、その換気に有効な部分の面積は、その居室の床面積に対して、20分の1以上としなければならない（法28条2項）。

③ふすま等で仕切られた2室の取扱い

 ふすま、障子その他随時開放することができるもので仕切られた2室は、居室の採光・換気の規定〔上記①および②〕の適用については、1室とみなされる（法28条4項）。

(2) 居室の天井の高さ

 居室の天井の高さは、2.1ｍ以上でなければならない（令21条1項）。

 居室の天井の高さは、室の床面から測り、一室で天井の高さの異なる部分がある場合においては、その平均の高さによる（同条2項）。

(3) 石綿その他の物質の飛散または発散に対する衛生上の措置

 建築物は、石綿その他の物質の建築材料からの飛散または発散による衛生上の支障がないよう、以下の①および②の基準に適合するものとしなければならない（法28条の2）。

① 建築物の石綿（アスベスト）対策

 「石綿等」〔石綿その他の著しく衛生上有害なものとして政令で定める物質〕としては、石綿のみが政令で指定されている（令20条の4）。

 石綿とは、天然の鉱石に含まれる繊維のことで、アスベストとも呼ばれる。石綿（アスベスト）の粉じんは、肺がんや中皮腫、肺繊維症（じん肺）の原因になるため、建築基準法で石綿の飛散のおそれのある建築材料の使用が規制されている。

Point 石綿等をあらかじめ添加した建築材料を使用することは、原則として禁止されている。ただし、例外的に、石綿等を飛散または発散させるおそれがないものとして国土交通大臣が定めたものまたは国土交通大臣の認定を受けたものは、使用することができる。たとえば、吹付けロックウールでその含有する石綿の重量が当該建築材料の重量の0.1％以下のものは、建築材料として使用することができる（国土交通省告示1172号）。

② 建築物のシックハウス対策

「石綿等以外の物質でその居室内において衛生上の支障を生ずるおそれがあるものとして政令で定める物質」として、クロルピリホスおよびホルムアルデヒドの2種類の物質が、政令で指定されている（令20条の5）。クロルピリホスはシロアリ駆除剤として使用される物質であり、ホルムアルデヒドは合板や壁紙などを接着に用いる接着剤の防腐剤として使用される物質である。

Point1 居室を有する建築物を建築する場合には、クロルピリホスおよびホルムアルデヒドを含む建築材料の使用制限を受けることになる。また、ホルムアルデヒドを含む建築材料を使用しない場合でも、持ち込まれた家具からホルムアルデヒド等の化学物質が発散される可能性があるので、原則として換気設備の設置が義務付けられる（後述）。

Point2 シックハウス対策の規定は、建築基準法改正により、平成15年7月1日以降に着工される居室のある建築物に適用されるようになったが、新築の場合だけでなく、中古住宅の増築や改築を行う場合にも適用される。 

(4) 階段

① 原則

 階段の幅は、次の基準によらなければならない（令23条1項本文）。

② 例外

 屋外階段の幅は、次の基準によることもできる（同項ただし書）。

(*) 下記の(5)②に該当する直通階段。

(5) 特殊建築物等の避難および消火に関する技術的基準

 次のいずれかに該当する建築物は、廊下、階段、出入口その他の避難施設、消火栓せん、スプリンクラー、貯水槽そうその他の消火設備、排煙設備、非常用の照明装置および進入口ならびに敷地内の避難上および消火上必要な通路は、政令で定める技術的基準に従って、避難上および消火上支障がないようにしなければならない（法35条）。

 政令で定める技術的基準は、以下のとおり。

Point 賃貸不動産が、賃貸アパート・賃貸マンションなどの共同住宅である場合は、上記(a)に該当するため、以下の技術的基準に適合させなければならない。

① 廊下の幅

廊下の幅は、それぞれ以下の数値以上としなければならない（令119条）。

② 直通階段の設置

(a) 直通階段の設置義務

 建築物の避難階〔直接地上へ通ずる出入口のある階〕以外の階においては、避難階または地上に通ずる直通階段（傾斜路を含む。）を居室の各部分からその一に至る歩行距離が以下の数値以下となるように設けなければならない（令120条）。

(b) 2以上の直通階段を設ける必要がある場合

 建築物の避難階以外の階が下記のいずれかに該当する場合は、その階から避難階または地上に通ずる2以上の直通階段を設けなければならない（令121条）。

 なお、主要構造部が準耐火構造であるか、または不燃材料で造られている建築物については、上記の床面積の合計の数値が、「100㎡」は「200㎡」と、「200㎡」は「400㎡」とされる。

③ 非常用の照明装置（令126条の4）

 次のいずれかに該当する建築物の居室およびこれらの居室から地上に通ずる廊下、階段その他の通路（採光上有効に直接外気に開放された通路を除く。）ならびにこれらに類する建築物の部分で照明装置の設置を通常要する部分には、非常用の照明装置を設けなければならない。

 ただし、一戸建の住宅または共同住宅の住戸には、非常用の照明装置を設けなくてもよい。 

④ 非常用の進入口の設置（令126条の6）

(a) 設置義務

 非常用の進入口とは、火災などの災害時に、建築物の外部から消防隊が進入するための開口部である。

(b) 設置義務の免除

 次のいずれかに該当する場合には、非常用の進入口を設けなくてもよい。

⑤ 敷地内の通路

 敷地内には、屋外に設ける避難階段および屋外への出口から道または公園、広場その他の空地に通ずる幅員が1.5ｍ（階数が3以下で延べ面積が200㎡未満の建築物の敷地内にあっては、90cm）以上の通路を設けなければならない（令128条）。

(6) 特殊建築物等の内装

 次のいずれかに該当する建築物または建築物の室は、政令で定めるものを除き、政令で定める技術的基準に従って、その壁および天井（天井のない場合においては、屋根）の室内に面する部分の仕上げを防火上支障がないようにしなければならない（法35条の2）。