(1) 日常点検業務に関する費用の見積りと結果報告

 貸主に対し、日常点検業務に関する費用の見積りと結果報告は必ず行わなければならない。

 日常点検業務の点検項目は多岐にわたり、とくに、法定点検においては、資格者による点検作業と所轄官庁への報告が義務付けられているため費用がかかるし、建物は時間とともに劣化するので、耐用年数がきた設備は交換しなくてはならないが、これらを貸主に理解してもらう必要があるからである。

(2) 巡回点検業務

 巡回点検は、周期を決めて継続的に行う業務であり、管理業者が重要な役割を担うものである。

 時間経過と状態変化を把握できるようにすることが重要であるため、管理業者は建物の部位や現象に分けてリストを作り、誰が行っても点検項目を間違いなく点検できるようにするとともに、点検結果を整理して保管しておかなければならない。

(3) 入居者からの情報の活用

 管理業務として建物等の点検を行う場合には、入居者からの情報を活用すべきである。不具合などは、建物等を使用している入居者のほうがよく知っている場合もあるからである。そのために、入居者からの連絡を受け付け、記録し、活用する体制を整えることも、管理業者の役割である。

(1) 計画修繕の必要性

 建物を長期にわたって良好に維持管理していくためには、一定の年数の経過ごとに、計画的に修繕を行っていくことが必要である。修繕計画を立て、これに基づき行う計画的な修繕を、計画修繕という。

 修繕を計画的に実施することは、貸主にとって目先の収支を悪化させるようにも見えるが、中長期的には、修繕計画による的確な修繕の実施により、賃貸経営の収支上プラスに働くこともあり、計画修繕が望まれる。

(2) 計画修繕の実施

 計画修繕の実施に当たっては、計画された修繕部位を点検、調査した上で状況を把握することが重要である。これにより得られた情報と修繕計画をもとに、工事の基本計画を策定し、施工業者を選定する。

 修繕工事は、日常生活の中で行われる工事であるため、騒音や振動により居住者等に迷惑をかける問題があり、配慮しなければならない。

(3) 長期修繕計画の策定

 長期修繕計画とは、計画修繕を実施するために、25年から30年程度を計画の対象期間として、計画修繕の対象となる建物の部分、修繕時期、必要となる費用等について、あらかじめ定めておくことである。

 計画修繕を実施していくためには、長期修繕計画を策定する必要がある。長期修繕計画を策定することにより、将来見込まれる修繕工事・改修工事の内容、時期、概算の費用等が明確になるので、計画修繕を実施するための費用を試算することができる。これをもとに、修繕管理の費用を賃貸不動産経営の中に見込まなければならない。

 なお、長期修繕計画は、定期的に見直しをすることによって、より精度を高めることができる。