免許の申請手続は以下のとおり。

 宅建業者にふさわしくない者には免許を与えるべきでない。しかし、何をもってふさわしくないというかについて、免許を与える者（「免許権者」という）の恣意的な判断によるのは不当である。宅建業法は、免許権者の恣意的な判断を防ぎ、公平に免許が与えられるように、免許の基準を定めている。

 なお、免許を与えてはならない場合を「免許欠格事由」という。個別に説明を加えるが、まずはおおまかにグループ分けをしておこう。大きく分けて、以下の3グループに分けられる。

(1) 免許申請者自身に問題がある場合

【免許欠格事由①】

 破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者は、経済的信用が失われてしまった者である。このような者に業者になられると一般の顧客が不安であるため、免許を取れないものとした。

Point　破産手続開始の決定を受けた者が復権を得た場合は、直ちに免許を受けることができる。欠格事由②以降に登場する、5年の欠格期間がないので注意。

【免許欠格事由②】

 いわゆる、「三大悪事」と呼ばれる行為を行い、免許を一度取り消されてしまった者が、再度免許申請をしようとしている場面で問題となる規定である。悪事をして免許を取り消されたのだから、そのほとぼりも冷めないうちに再度免許を取得させたのでは意味がない。そこで、5年間の欠格期間が課され、その間は再度免許申請をしても免許が取れないことになっている。

 『業務停止処分』とは、業者に対する監督処分の一つであり、一番重いのは『免許取消』、次が『業務停止』、一番軽いのは『指示』処分となる。

Point　あくまでも、「三大悪事」により、免許を「取り消された」場合である。『指示処分』や『業務停止処分』で済んだ場合は欠格事由にあたらないので注意。

【免許欠格事由③】

 次に、欠格事由②にあたる者が法人の場合、その法人の役員が免許を取れないというものがある。

 法人は自然人と異なり、それ自体に行為をする能力はない団体であるから、すべて取締役などの役員が意思決定をして行為を行っている。よって、たとえ法人が法人として行った「三大悪事」であっても、役員個人の行為とは別であるとして、役員に逃げ道を与えてしまうことは妥当でないと考えたのである。

 なお、ここでいう『役員』とは、業務を執行する役員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいい、相談役、顧問その他いかなる名称を有する者であるかを問わず、法人に対し取締役等と同等以上の支配力を有すると認められる者をいう（宅建業法5条1項2号括弧書）。よって、免許申請書などに記載する役員とは必ずしも一致しない。名目（肩書き）ではなく、実質で判断するということである。

Point　『監査役』は通常、業務執行権を持っていないので役員でない者に分類してあるが、事実上会社を支配しているという立場にあれば、「役員」となる。

【免許欠格事由④】

 免許欠格事由④は、免許欠格事由②の応用編である。業者が違法または不当な行為を行ってそれが発覚し、聴聞のための呼び出しがかかった場合、処分を察したところで先手を打って廃業の届出を出し（それによって手続きは中止され処分はなかったことになる）、ほとぼりが冷めたところで知らぬ顔をして免許を得ようとする場合がある。これを認めたのでは免許欠格事由②を定めた意味がなくなってしまう。

 そこで、欠格事由②の潜脱手段を防ぐために次のような規定が置かれた。

 この規定があることによって、自主廃業等で処分を免れた者も処分を受けた者と同じ扱いになる。

なお、『廃業等の届出』とは、①廃業の届出、②法人が、合併及び破産以外の理由によって解散した場合をいう。『合併』、『破産』の場合が除かれているのは、『合併』すればその会社は消滅するので、以後免許取得はできないこと、『破産』については、監督処分を免れるため意図的に破産することが考えにくいことによる。

Point　この場合の5年間の欠格期間は、廃業等の届出によって実際には免許取消処分が行われないので、「免許取消処分の日」から起算することはできず、「廃業等の届出の日」から起算する。

【免許欠格事由⑤】

 次は、免許欠格事由④に該当するのが「法人」であるパターンである。その趣旨は、免許欠格事由③と同じく、法人が違法または不当な行為をした場合に、その法人の役員だった者も免許を取れなくするというものである。

 こちらは『合併』が含まれている。この点、『合併』するとその『法人』は消滅するが、その当時役員だった者が消えてなくなるわけではなく、その役員の免許取得は考えられるからである。

【免許欠格事由⑥】

 続いて、犯罪を行った者を排除する規定である。

「刑」には全部で7種類あるが、そのうち「禁錮以上の刑」とは、死刑、懲役、禁錮の3つである。「執行を終わり」とは、刑務所に入り、いわゆる『お務め』を終わった場合をいい、「刑の執行を受けることがなくなった」とは、刑の執行を免除された場合である。あくまで刑が「執行されなくなった」だけという場合のことをいい、刑の言渡しそのものが「無効」となる、「執行猶予期間の経過」はこれに含まれない。

Point１　『執行猶予』とは、犯罪を行ったとして有罪になったときに、比較的短い有期刑（3年以下）と罰金刑に付されるものである。一定の期間が定められており、この期間中に再犯等をすることもなく無事期間を満了すれば、刑の言渡しそのものが無効になるという制度である（刑法27条）。

Point２　『執行猶予』が付された場合、執行猶予期間中は免許を受けられない。ただし、執行猶予期間が満了すれば、直ちに免許を受けることができる。「刑の執行の免除」ではないため、5年の欠格期間が課されないことに注意が必要。

Point３　控訴・上告中の者は、免許を受けることができる。後で軽い刑を言い渡されたり、無罪になったりする可能性があるからである。なお、「控訴」とは、地方裁判所の判決に対して高等裁判所に不服を申し立てること。「上告」とは、高等裁判所の判決に対して最高裁判所に不服を申し立てることである。

【免許欠格事由⑦】

犯罪については、もう一つ重要な欠格事由がある。

 この規定は、宅建業法違反や、暴力行為による犯罪を特に厳しく取り扱うものである。犯罪一般が「禁錮以上」で欠格事由なのに対し、こちらは「罰金刑」でも欠格事由である。昭和60年代のいわゆるバブル期に行われた、違法な地上げ屋の活動を取り締まるため、罰金刑でも免許がとれないように厳しく改正した。

【免許欠格事由⑧】

 欠格事由の8番目は、過去に宅建業に関して不正、又は著しく不当な行為をした者である。過去に不正、又は著しく不当な行為をしたということは、将来も同様の行為を行う可能性が高いと考えるのである。

【免許欠格事由⑨】

この規定は、宅建業以外に関して不正、又は著しく不当な行為をした者を、宅建業者から排除しようという規定である。

【免許欠格事由⑩】

【免許欠格事由⑪】

 「国土交通省令で定める者」として、「精神の機能の障害により宅地建物取引業を適正に営むに当たって必要な認知、判断および意思疎通を適切に行うことができない者」が定められている。申請者本人が成年被後見人または被保佐人である場合は、契約の締結およびその履行にあたり必要な認知、判断および意思疎通を適切に行うことができる能力を有するか否かが、個別的・実質的な審査により判断される。

Point　成年被後見人または被保佐人であっても、契約の締結およびその履行にあたり必要な認知、判断および意思疎通を適切に行うことができる能力を有する場合は、宅建業の免許を受けることができる。しかし、宅建業者（個人に限り、未成年者を除く。）が宅建業の業務に関し行った行為は、行為能力の制限によっては取り消すことができない。宅建業者が行った行為が制限行為能力者であることを理由に後から取り消されてしまうと、取引の相手方等に損害を与えてしまうおそれがあるからである。

(2) 免許申請者の関係者に問題がある場合

【免許欠格事由⑫】

 欠格事由①で見たように、未成年者であるだけでは免許欠格事由にはならないが、その法定代理人が上記の欠格事由に該当する場合は、申請者本人である未成年者も免許を取ることができないというものがある。

 「営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者」とは、法定代理人から営業の許可を与えられていない未成年者のことである。未成年者が「営業の許可」を与えられていないと、不動産の取引は、法定代理人が代わってやるか（代理）、未成年者が法定代理人の同意を得てやるしかない。いずれにしても、実質的には法定代理人が意思決定することになる。そこでその法定代理人を審査することとしたのである。

  この規定の裏の目的は、免許欠格事由に該当する者が、自己名義で免許を取れないため、例えば未成年者の息子等を名目的な免許申請者として、実質的には自らが宅建業を営もうとするのを防ぐというものである。

Point１　「成年者と同一の行為能力を有しない」のところを、「有する」と変えて出題するのが出題者の典型的な手口である。引っかからないように注意。

Point２　年齢は20歳未満でも、婚姻していれば成年者として取り扱われる（成年擬制／民法753条）ため、婚姻している未成年者は「成年者と同一の行為能力を有しない」未成年者ではない。

【免許欠格事由⑬】

 「法人」につき、申請者となる法人自身は欠格事由に該当する行為をしていなくても、その役員が免許欠格事由にあたれば免許が取れないというものがある。

 ここでの『役員』とは、免許欠格事由③と同じで、実質的に会社を動かしている者のこと。「政令で定める使用人」とは、支店長、営業所長などの事務所の代表者のことである。

 併せて、免許欠格事由③と異なる点を挙げておくと、③は、免許を申請しているのは「元役員個人」であり、こちらは「法人」であるという点である。

 さらに、こちらでは「政令で定める使用人」が含まれているのに対し、③では含まれていない。これは、政令で定める使用人が法人の意思決定に直接かかわる権限を持っていないことによる。つまり、③は実質的に法人を動かす権限を持っていた人間を連帯責任として欠格事由にしているといえる。

 それに対してこちらは、「悪事を働いたことのある人間を抱えている会社には免許を与えない」というものであるから、法人を動かすほどの権限を持っていない人間でも、そこそこの立場の者であれば免許審査の要素に加えるのである。

【免許欠格事由⑭】

次に、⑬の「個人事業主」パターンである。

【免許欠格事由⑮】

(3) 申請手続上の問題がある場合

【免許欠格事由⑯】