抵当権設定者から、抵当不動産を買い受けた第三者を「第三取得者」という。第三取得者は抵当権が実行されると、せっかく手に入れた不動産の所有権を失うことになりかねない。そこで第三取得者が、買い受けた不動産の所有権を失わずにすむ方法が定められている。第三取得者は次の①～③のいずれかの方法によって抵当権を消滅させることができる。

① 抵当権消滅請求　     ② 代価弁済 　③ 第三者弁済

Point　ＡのＢに対する貸金債権を担保するため、Ｂ所有地にＡの抵当権が設定されていたが、Ｂはその所有地をＣに売却した。その後、Ｂが債務を弁済しないため、Ａは抵当権を実行し、Ｃ所有地を競売にかけた。

 この場合において、Ｄがその土地を競落したときは、土地の所有権がＣからＤに移転するため、Ｃは、土地の所有権を失うことになる。これを未然に防ぐための方法があるということである。

(1) 抵当権消滅請求

①　抵当権消滅請求の手続

 抵当不動産の第三取得者は、一定の金額を抵当権者に提供することを申し出て、抵当権消滅請求をすることができる。この場合、抵当不動産の第三取得者は、登記をした各債権者に対し、所定の書面を送付しなければならない。

 登記をしたすべての債権者が抵当不動産の第三取得者の提供した一定の金額を承諾し、かつ、抵当不動産の第三取得者がその承諾を得た一定の金額を払い渡しまたは供託したときは、抵当権は、消滅する。

事例　ＡのＢに対する貸金債権3,000万円を担保するために、Ｂ所有地にＡの抵当権が設定されていたが、Ｂはその土地をＣに売却した。この場合、Ｂ所有地を買い受けた第三取得者Ｃは、抵当権者Ａに対して、抵当不動産の購入代金2,000万円をＡに支払うことで抵当権を消滅させるよう請求し、その金額についてＡの承諾を得たときは、Ｃは、購入代価2,000万円をＡに支払うことにより、抵当権を消滅させ、自己の所有権を保全することができる。

Point1　主たる債務者、保証人およびその承継人は、抵当権消滅請求をすることができない。

Point2　買い受けた不動産について契約の内容に適合しない抵当権の登記があるときは、買主は、抵当権消滅請求の手続が終わるまで、その代金の支払を拒むことができる。この場合において、売主は、買主に対し、遅滞なく抵当権消滅請求をすべき旨を請求することができる。

②　抵当権消滅請求の時期

 抵当不動産の第三取得者は、抵当権の実行としての競売による差押えの効力が発生する前に、抵当権消滅請求をしなければならない。

③　債権者のみなし承諾

 債権者が上記①の所定の書面の送付を受けた後2か月以内に抵当権を実行して競売の申立てをしないときには、債権者が抵当不動産の第三取得者の提供した一定の金額を承諾したものとみなされる。

Point　債権者は、抵当権消滅請求を承諾したくない場合は、書面の送付を受けた後2か月以内に抵当権を実行して競売の申立てをしなければならない。

(2) 代価弁済

 抵当不動産について所有権（または地上権）を買い受けた第三者が、抵当権者の請求に応じてその抵当権者にその代価を弁済したときは、抵当権は、その第三者のために消滅する。

事例　ＡのＢに対する貸金債権3,000万円を担保するために、Ｂ所有地にＡの抵当権が設定されていたが、Ｂはその土地をＣに売却した。この場合、Ｂ所有地を買い受けた第三取得者Ｃは、抵当権者Ａの請求に応じて、抵当不動産の購入代金2,000万円をＡに支払うことにより、抵当権を消滅させ、自己の所有権を保全することができる。

(3) 第三者弁済

Point　第三取得者は、「債務者の債務を弁済することにつき利害関係を有する第三者」に該当するため、債務者に（第三者取得者がすることにつき）反対の意思があったとしても、弁済することができる。