- 権利関係ー3.物権（担保物権を除く）
- 1.不動産物権変動と登記
- 不動産物権変動と登記
- Sec.1
1不動産物権変動と登記
この章では物権という具体的な権利の内容について学習する。物権変動（所有権移転など）は、当事者の意思表示のみによって起こる。しかし、その変動した権利関係を第三者に対抗するためには、「登記」を必要とする。この登記を対抗要件という。宅建の学習ではこの対抗要件が重要な項目になる。
■不動産物権変動
(1) 不動産の物権変動
建物を建てればその建物に所有権が発生し、この建物を売却すれば所有権が移転し、また、この建物が火災で焼失すれば所有権は消滅する。このような所有権の発生・移転・消滅を物権変動という。
物権変動は、契約や相続、時効などによって生じる。
(2) 契約による物権変動
物権の設定および移転は、当事者の意思表示のみによって、その効力を生ずる。
Point 売買契約によって売主から買主に所有権が移転する時期は、所有権の移転時期に関する特約がない限り、売買契約成立時である。
■不動産物権変動の対抗要件（登記）
不動産に関する物権の得喪および変更（不動産物権変動）は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
例えば、不動産売買において所有権が売主から買主に移転するのは売買契約成立時であるので、売買契約が成立すれば買主は売主に対して自分の所有権を主張することができるが、登記を備えていないと、買主は当事者間で生じた自分への所有権の移転を第三者に対しては対抗することができないということである。
このように、登記を備えると第三者に不動産物権変動を対抗できるようになる。登記のこの効力を対抗力といい、登記のことを不動産物権変動の対抗要件という。
(1) 不動産の二重譲渡と登記
対抗要件が問題となる典型的な事例が、不動産の二重譲渡があった場合である。
事例 Ａは自己所有地をＢに売却し、さらに、その土地を、すでにＡＢ間の売買契約が存在していることを知っている悪意のＣにも売却した。
Point 登記がないと、第三者が悪意の場合であっても、物権変動を対抗することはできない。
(3) 相続と登記
■取得時効と登記
(1) 取得時効の完成による所有権の取得
取得時効の完成により所有権を取得した場合に、元の所有者に対して取得時効が完成したことを主張するのに、登記は不要である。元の所有者と所有権の時効取得者とは、元の所有者と現在の所有者という、あたかも土地の譲渡があったときのような、当事者同様の関係にあるからである。
事例 Ａ所有地を、Ｂが20年間占有し、取得時効が完成した。
(2) 取得時効完成前に所有権を取得した第三者
取得時効の完成により所有権を取得した場合に、時効完成前に土地を譲り受けた者に対して取得時効が完成したことを主張するのに、登記は不要である。時効完成前に土地を譲り受けた者と所有権の時効取得者との関係も、元の所有者と現在の所有者という、あたかも土地の譲渡があったときのような、当事者同様の関係にあるからである。
事例 Ａ所有地をＢが長期に占有しているが、Ｂの取得時効が完成する前に、Ａがその所有地をＣに売却した。その後、Ｂの取得時効が完成した。
(3) 取得時効完成後に所有権を取得した第三者
時効による所有権の取得は、登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
事例 Ａ所有地をＢが20年間占有しＢの取得時効が完成した。
その後、Ａがその所有地をＣに売却した。
