(1)　マンションの要除却認定

 マンションの管理者等は、特定行政庁に対し、当該マンションを除却する必要がある旨の認定を申請することができる。

 特定行政庁は、当該申請に係るマンションが次のいずれかに該当するときは、マンションを除却する必要がある旨の認定〔要除却認定〕を行わなければならない。

 この認定を受けたマンションを「要除却認定マンション」といい、その区分所有者は、当該要除却認定マンションについて除却を行うよう努めなければならない。なお、要除却認定マンションを除却した後、建替えにより新たにマンションを建築する場合は、容積率制限の緩和〔下記(2)〕の対象となる。

 また、上記①～③に該当する場合の要除却認定を「特定用除却認定」といい、これを受けたマンションを「特定用除却認定マンション」という。「特定用除却認定マンション」の敷地が、マンション敷地売却制度の対象となり、団地内建物を構成する「特定用除却認定マンション」の敷地が、団地における敷地分割制度の対象となる。

(2)　容積率制限の緩和

 その敷地面積が一定規模以上であるマンションのうち、要除却認定マンションに係るマンションの建替えにより新たに建築されるマンションで、特定行政庁が交通上、安全上、防火上および衛生上支障がなく、かつ、その建蔽率、容積率および各部分の高さについて総合的な配慮がなされていることにより市街地の環境の整備改善に資すると認めて許可したものについては、その容積率の制限が、許可の範囲内で緩和される。この特例により、マンションを除却したあとのマンション再建のインセンティブが高められている。

(3)　マンション敷地売却決議

 特定要除却認定を受けた場合は、特定要除却認定マンションの区分所有者は、区分所有者集会において、区分所有者、議決権および当該敷地利用権の持分の価格の各5分の4以上の多数で、当該特定要除却認定マンションおよびその敷地（敷地利用権が借地権であるときはその借地権）を売却する旨の決議（マンション敷地売却決議）をすることができる。

 マンション敷地売却決議においては、次の事項を定めなければならない。

 マンション敷地売却決議に賛成した各区分所有者、決議後にマンション敷地売却決議の内容によりマンション敷地売却に参加する旨を回答した各区分所有者および区分所有権または敷地利用権を買い受けた各買受指定者（これらの者の承継人を含む。）は、マンション敷地売却決議の内容によりマンション敷地売却を行う旨の合意をしたものとみなされ、「マンション敷地売却合意者」という。

(4)　買受人の決定および買受計画の認定

 マンション敷地売却決議をしようとする場合は、まず、敷地の買受人が決定されている必要がある。

 マンション敷地売却決議が予定されている特定要除却認定マンションについて、マンション敷地売却決議があった場合にこれを買い受けようとする者（買受人）は、当該決議が行われる前に、当該マンションに関する買受計画を作成し、都道府県知事等の認定を受けなければならない。

 買受計画とは、マンション敷地売却決議がされた特定要除却認定マンションの買受けおよび除却ならびに代替建築物の提供等〔特定要除却認定マンションに代わるべき建築物等の提供またはあっせん〕に関する計画をいう。買受計画には、マンションを除却した後の土地の利用に関する事項も記載しなければならない。しかし、マンションを除却した後の敷地の利用について制限はなく、買受人にマンションの再建が義務付けられているわけではない。

(5) 敷地分割決議

 特定要除却認定を受けた場合は、団地建物所有者集会において、特定団地建物所有者および議決権の各5分の4以上の多数で、当該特定団地建物所有者の共有に属する団地内建物の敷地またはその借地権を分割する旨の決議〔敷地分割決議〕をすることができる。なお、団地建物所有者集会における各特定団地建物所有者の議決権は、規約に別段の定めがある場合であっても、当該団地内建物の敷地またはその借地権の共有持分の割合による。

 敷地分割決議においては、次の事項を定めなければならない。

 敷地分割決議に賛成した各特定団地建物所有者（その承継人を含む。）は、敷地分割決議の内容により敷地分割を行う旨の合意をしたものとみなされる。

* 「特定団地建物所有者」とは、団地内建物を構成する特定要除却認定マンションの敷地（当該特定要除却認定マンションの敷地利用権が借地権であるときは、その借地権）の共有者である当該団地内建物の団地建物所有者をいう。

(1)　マンション敷地売却組合の設立

 マンション敷地売却合意者は、5人以上共同して、定款および資金計画を定め、都道府県知事等の認可（設立の認可）を受けて、マンション敷地売却組合を設立することができる。

 設立の認可を申請しようとするマンション敷地売却合意者は、組合の設立について、マンション敷地売却合意者の4分の3以上の同意を得なければならない。その際、同意した者の議決権の合計がマンション敷地売却合意者の議決権の合計の4分の3以上であり、かつ、同意した者の敷地利用権の持分の価格の合計がマンション敷地売却合意者の敷地利用権の持分の価格の合計の4分の3以上である必要がある。

 マンション敷地売却組合は、設立の認可によって成立する。都道府県知事等は、設立の認可をしたときは、遅滞なく、一定事項を公告しなければならない（認可の公告）。

 マンション敷地売却組合は、この法律の規定により、当然に法人とされる。組合は、その名称中に「マンション敷地売却組合」という文字を用いなければならない。

(2)　売渡請求

 マンション敷地売却組合は、認可の公告の日から2か月以内に、マンション敷地売却に参加しない旨を回答した区分所有者に対し、区分所有権および敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。この請求は、正当な理由がある場合を除き、マンション敷地売却決議の日から1年以内にしなければならない。

(3)　分配金取得手続等

 マンション敷地売却組合は、認可の公告があったときは、遅滞なく、登記所に、売却マンションの区分所有権および敷地利用権について、分配金取得手続開始の登記を申請するとともに、分配金取得計画を定めて都道府県知事等の認可（分配金取得計画の認可）を受けなければならない。

 分配金取得計画の認可を申請するにあたり、組合は、分配金取得計画について、あらかじめ、総会の議決（過半数の普通決議）を経なければならず、売却マンションの敷地利用権が賃借権であるときは、売却マンションの敷地の所有者の同意も得ておかなければならない。

 分配金取得計画においては、次の事項を定めなければならない。

(4)　マンションおよび敷地利用権等の帰属

 分配金取得計画に定められた権利消滅期日に、売却マンションはマンション敷地売却組合に帰属し、区分所有建物ではなくなる。そして、売却マンションを目的とする所有権以外の権利（借家権、抵当権など）は消滅する。

 同様に、権利消滅期日に、売却マンションの敷地利用権も組合に帰属する。そして、売却マンションの敷地利用権が所有権のときは、その敷地を目的とする所有権、地役権および地上権以外の権利は消滅し、敷地利用権が借地権のときは、その借地権を目的とする権利は消滅する。

 このように、権利消滅期日に、売却マンションおよびその敷地利用権を、組合が取得し、このあと、組合から買受人に対して、マンションとその敷地が売却され、買受人によってマンションが除却されることになる。

(5)　分配金および補償金の支払い

 マンション敷地売却組合は、組合員に対して、権利消滅期日までに、分配金を支払わなければならない。また、組合は、売却マンションまたはその敷地に関する権利を有する者（借家権者など）で、権利消滅期日に当該権利を失うものに対し、その補償として、権利消滅期日までに補償金を支払わなければならない。