(1) 区分所有者の団体（管理組合）

 区分所有者は、全員で、建物ならびにその敷地および附属施設の管理を行うための団体を構成する。そして、この団体では、区分所有法に定めるところにより、集会を開き、規約を定め、および管理者を置くことができる。この団体のことを区分所有法では「区分所有者の団体」（第3条に規定する団体）と呼んでいるが、一般に「管理組合」と呼ばれる

 一部共用部分を、一部区分所有者が管理するときも、上記と同様の取扱いとなる（一部区分所者全員で、団体を構成する）。なお、この団体は、上記の団体と併存する。したがって、たとえば一棟の区分所有建物が下層階と上層階で用途が分かれているような場合に、棟の管理組合が成立し、加えて下層階の管理組合と上層階の管理組合とが成立する場合がある。

Point1　区分所有者の団体（管理組合）は、区分所有建物が存在すれば、法律上当然に構成されるものであり、区分所有者の合意によって設立されるものではない。

Point2　区分所有者は、加入の意思の有無を問わず、法律上当然に管理組合の構成員となる（任意に脱退することもできない）。

Point3　専有部分の賃借人などの占有者は、管理組合の構成員とはならない。

Point4　管理組合の管理の対象とされる附属施設とは、建物の附属物および附属の建物のことである。

(2) 管理者

① 管理者

 管理組合には、区分所有法の定めるところにより、管理者を置くことができる。管理者には、区分所有者を代理して、共用部分等の保存など一定の行為をする権限があり、一般的には「理事」や「理事長」とよばれている者が管理者であることが多い（「理事」や「理事長」以外の者を管理者とすることもできる）。

Point1 管理組合に管理者を置くかどうかは、区分所有者の任意であって、義務ではない。

Point2 管理者の資格については特に規定はない。したがって、区分所有者以外の第三者を管理者とすることもできる。また、個人（自然人）・法人を問わないため、株式会社のマンション管理業者などを管理者に選任することもできる。さらに、員数（人数）および任期についても制限がない。

② 管理者の選任・解任

 区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議（区分所有者および議決権の各過半数）によって、管理者を選任し、または解任することができる。この決議に対して選任された者が管理者の就任を承諾することによって管理者となる。

 管理者が選任されたた場合の区分所有者と管理者との関係は、委任契約における委任者と受任者の関係と同様に扱われる。したがって、管理者の権利義務は、区分所有法および規約に定めるもののほか、委任に関する規定に従うことになる。

Point1 管理者の選任および解任の決し方については、規約で別段の定めをすることができる。

Point2 規約に「○○を管理者とする」と定めた場合には、集会の普通決議（区分所有者および議決権の各過半数）で解任することはできない。この場合は、規約の変更にあたるので区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数決による必要がある。

Point3 管理者の解任には、集会の特別決議（区分所有者および議決権の各4分の3以上など）を要する旨の規約の定めも有効である。

Point4 管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者はその解任を裁判所に請求することができる。この解任請求権については、規約で別段の定めをすることはできないので、規約によって、区分所有者から解任請求権を奪ったり、解任請求できる場合を制限したりすることはできない。 

③ 管理者の権限

イ）管理者の職務

 管理者は、次の行為をする権利を有し、義務を負う。

Point　管理者が共用部分等の保存行為を行うのに、集会の決議は不要である。

ロ）管理者の代理権

管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。

損害保険契約に基づく保険金額ならびに共用部分等について生じた損害賠償金および不当利得による返還金の請求および受領についても、区分所有者を代理する。

Point1　管理者が行った職務の範囲内の行為の効力は、本人である区分所有者に対して生じる。

Point2　管理者の代理権に制限を加えることはできる。ただし、管理者の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。

Point3　共用部分ならびに建物の敷地および附属施設につき損害保険契約を締結することは、共用部分の管理に関する事項とみなされるため、規約に別段の定めがある場合を除き、集会の決議が必要となる。したがって、管理者が自己の判断ですることはできない。それに対して、その損害保険契約に基づく保険金額の請求および受領については、集会の決議を要しない。

ハ）管理者の訴訟追行権

 管理者は、規約または集会の決議により、その職務に関し、区分所有者のために、原告または被告となることができる。

 管理者は、規約により原告または被告となったときは、遅滞なく、区分所有者に、その旨を通知しなければならない。

Point1 訴訟追行権は管理者に選任されることによって当然に生じるものではなく、必ず規約の定めまたは集会の決議が必要となる。

Point2 管理者による訴訟追行の結果、その判決の効力は区分所有者全員に及ぶ。管理者の訴訟追行は、区分所有者の代理人として行うものではなく、区分所有者のために管理者自身の名において行うことになる。

ニ）管理者による管理所有

管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。

Point 管理者が共用部分を所有するには、規約に特別の定めをする必要がある。 

(3) 先取特権

① 先取特権

 区分所有者は、次のイ）またはロ）の債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利および敷地利用権を含む）および建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。

 管理者または管理組合法人も、その職務または業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利および敷地利用権を含む）および建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。

Point1 先取特権は、「優先権の順位」および「効力」については、共益費用の先取特権（一般の先取特権）とみなされる。

Point2　先取特権者は、まず不動産以外の財産から弁済を受け、なお不足があるのでなければ、不動産から弁済を受けることができない。

Point3　先取特権は、不動産について登記をしなくても、特別担保を有しない債権者に対抗することができる。したがって、登記のない先取特権者は、登記を備えた抵当権者に対しては、先取特権を対抗することができない。

Point4　先取特権には、即時取得の規定が準用される。したがって、たとえば、債務者Ｙが第三者Ｚから借りている動産を、債権者ＸがＹの所有物と誤信し、かつ、誤信したことに過失がなかったときは、Ｘはその動産の上に区分所有法に規定される先取特権を取得する。

② 特定承継人の責任

 上記の先取特権によって担保される債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行使することができる。

Point1　特定承継人とは、売買契約の買主などである。したがって、専有部分の前の所有者が管理費等を滞納していれば、その買主にも、前の所有者の滞納管理費の支払債務が発生するということである。

Point2　特定承継人に対して「も」行使することができるということなので、債務者たる前の区分所有者の債務も存続する。

Point3　特定承継人は、債務の存在につき善意無過失であっても、債務を負うことになる。

Point4　先取特権の効力も、当然に特定承継人に及ぶ。

Point5　転売目的で区分所有権を取得した者も特定承継人に該当する。

Point6　特定承継人に承継されるのは、区分所有者・管理者・管理組合法人が有する債権である。

(4) 建物の設置または保存の瑕疵に関する推定

 建物の設置または保存に瑕疵があることにより他人に損害を生じたときは、その瑕疵は、共用部分の設置または保存にあるものと推定される。

Point　建物の設置または保存に瑕疵があることにより他人に損害を生じたときは、原則として区分所有者全員（管理組合）が損害賠償責任を負うことになる。

しかし、専有部分の設置または保存の瑕疵であることが証明されたときは、管理組合は責任を負わず、当該専有部分の区分所有者が損害賠償責任を負う。

(5) 管理組合法人の成立等

 法人とは、自然人以外の者で権利能力を有するものである。したがって、法人は法人名義で権利を有し、義務を負うことができる（不動産登記をすることもできる）。

法人は、民法その他の法律の規定によらなければ、成立しないが、管理組合法人は区分所有法の規定により成立する。

① 管理組合法人の成立

 区分所有者の団体（一部管理組合を含む）は、次のイ）およびロ）の手続をとることによって法人となる。

Point1 管理組合法人の成立に、定款の作成・規約の作成などは不要。これに対して、一般社団法人は、その主たる事務所の所在地において設立の登記をすることによって成立するが、定款の作成が必要になる。

Point2 法人となるのに、区分所有者の数に関する要件はない。

Point3 管理組合法人は社団法人（人の集団）である。財団法人（財産の集合体）ではない。

② 設立の登記

 管理組合法人に関しては、次の事項を登記しなければならない。

Point1 代表権のない理事や監事は登記事項ではない。

Point2 管理組合法人に関して登記すべき事項は、登記した後でなければ、第三者に対抗することができない。

Point3 管理組合法人の住所は、その主たる事務所の所在地にあるものとされる。

③ 名称の使用制限

 管理組合法人は、その名称中に「管理組合法人」という文字を用いなればならない。

 管理組合法人でないものは、その名称中に「管理組合法人」という文字を用いてはならない。

④ 財産目録・区分所有者名簿

 管理組合法人は、設立の時および毎年1月から3月までの間に財産目録を作成し、常にこれをその主たる事務所に備え置かなければならない。ただし、特に事業年度を設けるものは、設立の時および毎事業年度の終了の時に財産目録を作成しなければならない。

 管理組合法人は、区分所有者名簿を備え置き、区分所有者の変更があるごとに必要な変更を加えなければならない。

⑤ 管理組合法人の成立前の集会の決議等の効力

 管理組合法人の成立前の集会の決議、規約および管理者の職務の範囲内の行為は、管理組合法人につき効力を生ずる（管理組合法人が承継する）。

⑥管理組合法人の職務権限

イ）管理組合法人の代理権

 管理組合法人は、その事務の範囲内の行為について、区分所有者を代理する。

損害保険契約に基づく保険金額並びに共用部分等について生じた損害賠償金および不当利得による返還金の請求および受領についても区分所有者を代理する。

Point1 管理組合法人（代理人）の行った行為の効力は、区分所有者（本人）に対して生じる。

Point2 規約で別段の定めをしても、管理組合法人以外の者（管理組合法人の理事など）を区分所有者の代理人とすることはできない。

Point3 管理組合法人の代理権に制限を加えることができる。ただし、管理組合法人の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない

ロ）管理組合法人の訴訟追行権

 管理組合法人は、規約または集会の決議により、その職務に関し、区分所有者のために、原告または被告となることができる。

規約により原告・被告となったときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならない。

Point　区分所有者のために原告または被告になるのは管理組合法人である。管理組合法人の理事ではない。

⑦理事

イ）理事の設置義務

 管理組合法人には、必ず理事を置かなければならない。理事の人数に制限はない。区分所有者以外の者を理事に選任することもできるが、管理者と違い、法人を理事とすることはできない。

Point1　理事は自然人でなければならないが、区分所有者以外の第三者を選任することができる。

Point2　管理者の規定は管理組合法人には適用されない。したがって、管理組合法人に管理者を置くことはできない。管理組合が法人化される前に、管理者がいた場合は、法人化によって管理者は自動的に退任したことになる。

ロ）事務の決定方法

 理事が数人ある場合、管理組合法人の事務は、理事の過半数で決する。これについては、規約で別段の定めをすることができる（理事会で意思決定を行うなど）。

ハ）理事の代表権

 理事は、管理組合法人を代表するとともに、その業務を執行する権限と責任を負う。

Point1　理事は、管理組合法人を代表する。「代表する」とは、理事がその職務の権限内でした行為がそのまま管理組合法人の行為として扱われるということである。

Point2　理事が数人あるときは、各自管理組合法人を代表する。

Point3　理事が数人あるときは、「規約」または「集会の決議」によって、管理組合法人を代表する理事（代表理事）を定めることができる。この場合は、代表権のない理事も置かれることになる。なお、代表理事は区分所有者である必要はなく、１名である必要もない。

Point4　理事が数人あるときは、「規約」または「集会の決議」によって、数人の理事が共同して管理組合法人を代表すること（共同代表）を定めることができる。

Point5　理事が数人あるときは、「規約」に基づき、理事の互選によって管理組合法人を代表する理事を定めることができる。

Point6　理事の代表権に制限を加えることはできるが、理事の代表権に加えた制限は、善意の第三者には対抗することができない。「理事の代表権に加えた制限とは」、例えば100万円以上の取引行為については、集会の決議がなければ理事は取引をすることができないというようなものである。

Point8　理事は、規約または集会の決議によって禁止されていないときに限り、「特定の行為」の代理を他人に委任することができる。代理を委任できる他人の範囲に限定はない。

Point9　委任できるのは「特定の行為」なので、理事の有する代表権を包括的に他人に委任（まる投げ）することはできない。これに関して、最高裁の判例では、「理事に事故があり理事会に出席できないときは、その配偶者または一親等の親族に限り、これを代理出席させることができる」旨の規約改正を行った集会の決議を有効なものと認めたものがある。

ニ）代表者の行為についての管理組合法人の責任

 管理組合法人は、理事がその職務を行うについて第三者に加えた損害を賠償する責任を負う。この場合は、理事自身も損害賠償責任を負う。

⑧監事

イ）監事の設置義務

 管理組合法人には、監事を必ず置かなければならない。

ロ）監事の兼職の禁止

 監事は、理事または管理組合法人の使用人と兼ねることができない。

ハ）監事の職務

 監事は以下の事務をおこなう。

ニ）監事の代表権

管理組合法人と理事との利益が相反する事項については、監事が管理組合法人を代表する。なお、これについて例外はない。

⑨理事および監事の共通事項

イ）選任・解任

 理事・監事は、集会の決議によって選任・解任することができる。これについては、規約に別段の定めをすることができる。

 なお、理事・監事は自然人（個人）でなければならない。員数（人数）については、とくに制限はない。

ロ）任期

 理事・監事の任期は、原則2年とする。規約で3年以内において別段の定めをすることができる。

ハ）職務の継続

理事・監事が欠けた場合または規約で定めた理事・監事の員数が欠けた場合には、任期の満了または辞任により退任した理事・監事は、新たに選任された理事・監事が就任するまで、なおその職務を行う。

Point　「解任」を理由に退任した理事・監事については、その職務を続行する権限はない。

⑩ 事務の執行

 管理組合法人の事務は、この法律に定めるもののほか、すべて集会の決議によって行う。ただし、区分所有法で特別多数決が必要とされる事項など一定の事項を除いて、規約で、理事その他の役員が決するものとすることができる。

 なお、保存行為は、理事が単独で決することができる。

⑪ 区分所有者の責任

 管理組合法人の財産をもってその債務を完済することができないときは、区分所有者は、共用部分の持分の割合で、その債務の弁済の責めに任ずる。ただし、規約で別段の負担の割合が定められているときは、その割合による。

 区分所有者の特定承継人は、その承継前に生じた管理組合法人の債務についても、その区分所有者が上記のルールにより負う責任と同一の責任を負う。

⑫ 管理組合法人の解散

管理組合法人は、次の事由によって解散する

Point1 上記以外に解散原因はない（専有部分のすべてが１人の区分所有者に帰属する・・など）

Point2 集会の決議で管理組合法人が解散した場合は、法人格のない管理組合はなお存続する。