借地権の存続期間は、30年でなければならない。30年未満の存続期間を定めた場合や、存続期間を定めなかった場合は、存続期間は自動的に30年とされる。

 ただし、契約で30年より長い期間を定めたときは、その定めた期間となる。

Point　民法では、地上権の場合も土地の賃借権の場合も、存続期間は必ずしも定める必要はなく、最短期間に関する制限はなかったが、借地借家法では、借地権の存続期間をなるべく長くさせようという趣旨から、最短でも30年の存続期間を必ず定めることになっている。

賃貸借（民法）の存続期間

 当初の存続期間が満了すると、借地契約が終了するので、その更新が問題となる。

(1)合意による更新

 当事者は借地契約を合意により更新することができる。

 借地契約を更新する場合においては、その期間は、次の期間でなければならない。

 上記の期間よりも短い存続期間を定めた場合や、存続期間を定めなかった場合は、存続期間は自動的に上記の期間とされる。

 ただし、契約で上記の期間より長い期間を定めたときは、その定めた期間となる。

Point　合意による更新の場合、借地上に建物が存在しているか否かにかかわらず、更新することができる。

(2)法定更新

 借地上に建物が存在していれば、更新の合意がなくても、借地契約が自動的に更新される場合がある。これを法定更新という。

 次の①②いずれかに該当する場合は、建物がある場合に限り、存続期間のほかは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされる。

 なお、存続期間については同一の条件で更新されず、次の期間となる。

①請求による更新

 借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したとき。

②継続使用による更新

 借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続するとき。

Point1　請求による更新の場合も、継続使用による更新の場合も、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、契約は自動的に更新されない。ただし、この異議は、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない。

Point2　借地権設定者が異議を述べる場合の正当の事由の有無は、以下の事情等を総合的に考慮して判断される。したがって、単に立退料を支払えば、これをもって、当然には正当事由があると認められるわけではない。