- 民法ー5.債権各論
- 3.賃貸借契約
- 賃貸借契約
- Sec.1
1賃貸借契約
他人の所有物を利用する場合、タダで借りるということはほとんどなく、お金を払って借りるというのが一般的である。これが賃貸借である。民法の賃貸借の規定はいろいろな物の貸し借りを想定して作られているが、おもに不動産の賃貸借に適用される規定も置かれている。
建物の所有を目的とする土地の賃貸借や建物の賃貸借については「借地借家法」の規定によって、民法の規定は修正が図られているが、建物の所有を目的としない土地の賃貸借や一部の建物の賃貸借には民法の賃貸借の規定がそのまま適用されるので、民法の規定もしっかりと理解しておく必要がある。
■賃貸借契約の成立
賃貸借契約は、当事者の一方（賃貸人）がある物の使用および収益を相手方にさせることを約し、相手方（賃借人）がこれに対してその賃料を支払うことおよび引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって、その効力を生ずる。
■賃貸人・賃借人の義務
(1)賃貸人の義務
①賃貸物を使用・収益させる義務
賃貸人は、賃借人に対して、賃貸物を使用および収益させる義務を負う。
②賃貸物の修繕義務
賃貸人は、賃貸物の使用および収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この修繕義務を負わない。
Point 賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。
③費用償還義務
賃借人が賃借物について必要費または有益費を支出したときは、賃貸人は、賃借人に対し、その費用を償還する義務を負う。
(2)賃借人の義務
①賃料支払義務
賃借人は賃貸人に対して賃料を支払う義務を負う。
賃料は、動産、建物および宅地については毎月末に、その他の土地については毎年末に、支払わなければならない。
Point 賃料の支払い時期は、特約がない限り、後払いである。
②賃借物の保管義務
賃借人は、賃借物を返還するまで、善良な管理者の注意をもって、その物を保存しなければならない。また、賃借人は、契約またはその目的物の性質によって定まった用法に従い、その物の使用および収益をしなければならない。
③原状回復義務
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用および収益によって生じた賃借物の損耗ならびに賃借物の経年変化を除く）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う（原状回復義務）。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、原状回復義務を負わない。
Point 通常の使用および収益によって生じた賃借物の損耗ならびに賃借物の経年変化は、一般に「通常損耗」と呼ばれる。原則として、賃借人は通常損耗についての原状回復義務を負わず、賃借人に通常損耗についての原状回復義務が認められるためには、補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているなど、その旨の特約（通常損耗補修特約）が明確に合意されていることが必要である。
④賃借物返還義務
賃借人は、賃貸借が終了したときは、賃貸人に対し賃借物を返還する義務を負う。